한국 경제, 과연 버블은 터질 것인가?
현재의 주가 상승은 과연 계속될 것인가?
부동산가격은 안정되고, 주가는 계속 상승한다는 장밋빛 전망 믿어도 되는가?

주가가 상승을 거듭하고 있다. 주식시장에는 이러한 상승기조가 계속될 것이라는 낙관론이 팽배하다. 대기업들의 펀드멘털과 실적이 뛰어나기 때문이라는 분석이 많다. 과연 그럴까?
‘주식과 부동산, 파티는 끝났다’의 저자 송기균 소장은 이와 상반된 분석과 전망을 내놓는다. 그는 대기업들의 이익이 증가한 것은 고환율 덕분에 높은 수출 가격을 챙길 수 있었기 때문이며, 적정 환율 하에서는 충격적인 적자를 기록했을 것이라는 사실을 보여준다. 그에 따르면 대내외 여건상 인위적 고환율이 계속될 수 없기 때문에 기형적인 대기업 이익증가도 곧 멈출 것이며, 따라서 주가의 상승기조도 꺾일 것이다.
부동산가격 하락을 신호탄으로 버블 붕괴의 조짐이 곳곳에서 나타나고 있다. 대출 확대로 유동성을 증가시키는 미봉책은 이제 한계에 도달했다.
이 책 ‘주식과 부동산, 파티는 끝났다’는 파티가 끝나가는 한국 경제의 현실을 냉철하게 진단하고 정부와 기업, 가계에 필요한 대안을 모색하고 있다.

한국 경제는 글로벌 금융위기를 극복했는가?
2008년 글로벌 금융위기 이후 한국 경제가 보여준 실적은 화려하기만 하다. 한국의 주가는 전 세계 주가를 42%나 초과상승했다. 이는 초고속성장을 거듭하고 있는 중국보다도 13% 높은 수치다. 부동산도 마찬가지였다. 미국을 비롯한 선진국들의 부동산가격이 폭락을 거듭하는 상황에서도 한국의 부동산가격은 최근까지 꿋꿋하게 자리를 지켜왔다. 한국 경제는 남달리 우량한가? 글로벌 금융위기의 파고를 성공적으로 넘어선 것인가? 이제 이러한 수치들의 이면을 살펴서 본질에 파고들 때가 되었다.
정확하게 표현하자면 한국 경제는 아직 금융위기를 겪지 않았다. 금융위기란 유동성이 감소하는 것이다. 그렇지만 한국 경제는 무제한적으로 대출을 늘려 엄청나게 유동성을 증가시키는 미봉책을 사용했다. 과잉부채로 터진 문제를 부채증가로 막으며 금융위기를 뒤로 미룬 것이다. 그 결과 한국 경제는 자산가격 하락과 부실대출 증가 등 시한폭탄을 안게 되었다. 유동성 파티가 끝날 때, 진정한 금융위기가 시작될 것이다. 버블 붕괴의 충격과 고통을 줄이는 대책을 마련해야 할 때가 왔다.

부동산가격 하락 어떻게 볼 것인가?
난공불락으로 보이던 아파트값이 무너져 내리고 있다. 부동산투자자들뿐만 아니라 실수요자들도 구입을 꺼리는 상황에서 금융기관이 내놓는 소위 ‘시세’는 현실을 반영하지 못하는 상황이다. 향후 부동산시장의 전망은 암울하기 그지없다. 부동산시장의 선행지표라 할 수 있는 대형 프로젝트들이 잇달아 좌초하고 있다. 용산역세권 개발, 판교 알파돔시티, 양재동 복합터미널 사업 등이 무산되었다. 뿐만 아니다. 한국토지주택(LH)공사도 118조 원에 이르는 부채를 안고 하루 이자만 80억 원이 넘는 대형 부실기관으로 전락했다. 120곳에 달하는 신규 사업도 포기하고 보유하고 있는 토지와 주택을 팔아치우기에 급급한 실정이다.
끊임없이 부동산시장으로 흘러들어가던 유동성이 감소하는 징후가 나타나고 있다. 신규대출의 공급과 수요가 동시에 감소하고 있을 뿐 아니라, 자산가격 하락에 따른 부실대출이 증가하는 상황이다. 여건이 이런데도 “장기적으로는 괜찮다. 강남은 괜찮다. 경매는 괜찮다”는 등의 근거 없는 낙관론으로 상황을 왜곡하는 사람들이 많다. 이런 논리에 휘말려 잘못된 선택을 하는 사람들도 있다. 현실을 직시해야 한다. 부동산가격 하락은 한국 경제의 버블이 터지기 시작했음을 알리는 신호탄이다. 정확한 현실 인식과 과감한 대응이 필요하다.

주가상승 계속될 것인가?
글로벌 금융위기 이후 한국의 주식시장만 나홀로 상승을 기록해왔다. 그리고 최근에는 활황 국면을 맞이하고 있다. 한국의 주가상승은 이익이 증가하고 기업가치가 높아진 데 따른 당연한 결과이며 결코 버블이 아니라는 주장도 많다. 피상적으로 생각하면 설득력 있게 들리지만, 이는 철저히 잘못된 진단이다. 한국 주식의 가치가 높고 유망하다면, 가치투자의 귀재라 불리는 워렌 버핏이 왜 한국 주식을 모두 처분했겠는가?
부동산시장과 마찬가지로 주식시장 역시 과잉유동성이 뒤를 떠받쳐왔다. 시중에 넘쳐나는 자금이 주식시장으로 흘러들어 주가를 상승시킨 것이다. 기업 이익 증가를 관찰할 때도 입체적인 관점이 필요하다. 강만수 전 기획재정부 장관이 전경련 초청강연에서 언급한 내용은 의미심장하다.
“삼성전자와 현대자동차가 2009년 3분기 사상 최대의 이익을 냈다고 하지만 환율효과와 재정지출효과를 빼면 사상 최대의 적자가 됐을 것이다.”
요컨대, 기업의 이익증가는 인위적인 고환율정책이 낳은 기형적인 결과이다. 고환율로 수출가격이 높아져 가만히 앉아서 이익을 챙긴 것이다. 고환율은 오래 지속될 수 없다. 대외 경제 여건상 수요?공급의 적정선을 찾아가야만 한다. 또한 자영업자와 서민 가계의 부담이 가중되어 내수가 줄고 경제체질이 허약해져 버블 붕괴를 촉진한다. 주가는 기업 미래 가치의 반영이다. 고환율 덕을 보는 기업들이 더 이상 고환율에 의존할 수 없다면 기업 미래가치에 높은 점수를 줄 수 없다. 한국 주식시장의 미래에 대해 비관적인 예측을 내놓을 수밖에 없는 이유가 이것이다.

1장 '유동성 파티'를 즐기다 01 주식과 부동산, 미국을 37% 초과 상승했다. 02 초과 상승의 힘은 유동성 03 한국의 금융위기, 아직 시작되지 않았다. 04 부채과잉으로 터진 문제를 부채로 막았다. 05 미국 서브프라임 버블과 닮은꼴인 '유동성 파티' 2장 파티가 끝나는 징후들 01 '한국판 서브프라임 사태'의 징후들 02 버블 붕괴 시작됐다 03 '전세의 부채 논쟁'과 '역월세' 04 '부동산 경매로 돈 벌기' 함정에 빠지다 05 '부동산중개소 시세'와 'KB아파트시세'의 실상 06 중소기업 부문의 버블 붕괴 코앞으로 다가왔다 07 버블 붕괴가 시작됐는데 금리를 인상해야 하는 이유 08 2010년 중국 증시에서 배우는 교훈 3장 주식 '나홀로 파티'와 환율 01 주식시장, '나홀로 파티' 얼마나 갈까? 02 '삼성전자가 만든 기적'의 실체 03 '고환율정책'이 버블 붕괴를 재촉한다 04 '고환율정책'이 지속될 수 없는 세 가지 이유 05 세계 경제 더블딥 온다 06 한국 경제 실질적인 더블딥에 빠졌다 4장 파티가 끝난 뒤 대비하기 01 빨리 팔수록 손실이 줄어든다 02 버블 붕괴의 바닥은 어디일까? 03 '정부가 버블 붕괴를 막아준다'는 믿음에 대해 04 인플레이션이 오면 부동산은 더 하락한다 05 '한국은 다르다'와 '강남은 다르다' 06 '강남 부자 따라 하기'와 '폭탄 처리반' 07 은행 주식을 가장 먼저 팔아야 할 이유